分譲マンションの管理費・修繕積立金|ランニングコストの価値観

マンション

こんにちは。マンション別腹です💛

今回は、マンション購入者や検討者を悩ませる「ランニングコスト:分譲マンション管理費・修繕積立金」について記事を書いていきたいと思います。

管理費・修繕積立金って、マンション毎に、またお部屋ごとに変わってきますよね。同じような規模感なのに「なんでうちの管理費はこんなに高いの?」や「あれ、同じマンションなのに管理費が安い。ラッキー♪」なんて思われる方もいるかと思います。

安い場合には大きな問題にはならないのですが(いや。安いなりの理由はあるのですが)、高い場合はいろいろ悩む部分があります。例えば、「外観も間取りも気に入ったのに、管理費が高いな…」とか「ほかの物件と比較してランニングコスト以外は完ぺきなのに…」などなどです。

じゃー、どうすればいいの?って思いますよね。なので、その場合のフローを私なりに考えてみましたので、皆さんにシェアしていきたいと思います♪それではどうぞ^^💛

結論(別腹的考察)

素敵な候補物件の中でランニングコストだけがネックになるなら、以下の3点を考えてみてください!

  • コスト抜きにして単純にその物件(部屋)に住みたいか
  • 毎日の生活にそのランニングコストに見合った価値を見出してくれるか
  • そのランニングコストが許容範囲内か

なぜこの3点に注目したかというと、そもそも物件/部屋は1つしか存在しないし、そんな素敵な物件を見つけたにも関わらずランニングコストだけで判断をするのはもったいなさすぎる!と思うからです。

この3点を考えて、そのうえで「やっぱりこの物件がいい💛」ってなった物件を買ったほうが、満足度が高いと感じます!

皆さんはどちらを選びますか?

突然ですが、ここでケーススタディをしてみたいと思います。

例えば以下の例をご覧ください。購入したいと思う物件を3つまで絞り込めた場合を想定しています。どの物件があなたにとってよりマッチしていますか?
(例:間取り・物件価格・眺望が同じ、どの物件も住みたいという前提)

  • 素敵な候補物件A 管理費:20,000円、修繕積立金:6,500円
    ※共用施設はエントランスに小さなラウンジがあるくらいで他に目立った共用施設はなく、「必要最小限」の規模感
  • 素敵な候補物件B 管理費:25,000円、修繕積立金:6,500円
    物件Aに加え内廊下でホテルライクな感じを味わえる⇒内廊下になるだけで管理費+5,000円(対物件A)になる
  • 素敵な候補物件C 管理費:35,000円、修繕積立金:6,500円
    物件Bに加えディスポーザーがあり各階ゴミ置き場がある⇒内廊下・ディスポーザー・各階ゴミ置き場で+15,000円(対物件A)

どうでしょうか。イメージつきます?(良いんだか悪いんだかよくわからないですよね💦)

…では、このように考えてみましょう。

  • 素敵な候補物件A 管理費:667円/日
  • 素敵な候補物件B 管理費:833円/日(+166円/日  対物件A)
  • 素敵な候補物件C 管理費:1167円/日(+500円/日 対物件A)


こっちのほうが管理費の違いのイメージがついたでしょうか(笑)

ちなみに、分譲マンションの管理費は15,000円/月程度が相場です。なので、必要最低限の共用施設しかない物件Aはほんの少し割高なのかもしれないです。

が、ここで重要なのは、「毎日の生活にそのランニングコストに見合った価値を見出してくれるか」「そのランニングコストが許容範囲内か」です。(「コスト抜きにして単純にその物件(部屋)に住みたいか」については、購入したいと思っていることを前提としているので割愛)

管理費15,000円/月(500円/日)が相場だとした場合、

物件A相場より5,000円(166円/日)高いですが、私的には気に入っている物件なので許容範囲かと考えます。

物件B物件Aと比較してさらに5,000円/月(+166円/日  対物件A)高くなるのですが、内廊下になるのなら、1日当たり166円(500mLのペットボトル1本分くらい)の追加のコストは、私なら許容範囲かと考えます。シングルではなくDINKSやファミリーといった場合、さらに1人当たりの単価を考えると、「これくらいならいいか、生活の質が上がるんだし♪」って思えるはずです。

物件C物件Aと比較してさらに+15,000円/月(+500円/日 対物件A)高くなります。結構重く感じますね。スタンダードな生活にさらに毎日500円追加のコストを払う価値を考えると…。もちろん価値はあります(笑)じゃー、このランニングコストが許容範囲内かというと、私の場合はナシ(許容範囲外)です。だって、一般的な相場と比較すると1日当たり666円も高くなるので、毎日の生活を考えるときつく感じます。

ちなみに私は料理はプロに任せているので(つまり外食ですw)、なので、自分の生活スタイルを変えなきゃ住めなくなる、という事態になってしまうのです。それは不本意なので、私の場合物件Cは選択肢から外れます。

ということで、最後に残った物件Aと物件Bですが、(これは完全に好みの問題ですが)内廊下の物件のほうが好みなので、管理費:25,000円の物件Bを最終的に選ぶ、という流れになります。

皆さんはいかがですか?

管理費とは

管理費とは、「日常管理に充てられる費用」のこと:日常の生活を快適・安全に過ごすために必要な、共用部分の管理に使われる費用です。

具体的には、ゴミ置き場などの清掃業務、エントランスや共用廊下などのの電気代、エレベーターや自動ドアの電気代、植栽の水やりや手入れ、電気・給排水設備の保守点検費、メンテナンス費用、共用廊下やエントランスホールなどが含まれます。(イメージとしては、住みやすい環境を保つためにお金が使われます。)


ほかにも、宅配ロッカー、パーティルーム、フィットネスジム、スタディルームなどの豪華な共用施設がある物件では、その運営や維持、保守点検も含まれます。

さらに、管理人やコンシェルジュの人件費、巡回警備員や防犯カメラにかかる費用、共用部分の火災保険・地震保険料が含まれているのです。(これはマンションの規約に詳細に記載されているので、ご確認ください。もうね、事細かく書いてあります!)

修繕積立金とは(管理費との違い)

管理費が日常の管理に使われますが、修繕積立金は定期的に必要となる建物の修理工事費用として蓄えられるものです。


それぞれのマンションには、建物劣化診断を含む長期修繕計画が立てられており、それに基づいて小規模なものから大規模なものまで修繕が実施されていきます。具体的には、外壁や屋上などの塗り替えや防水、給排水などの配管設備の維持管理、消防・防災用設備の取替修繕、通信設備の取替修繕などが含まれます。

ランニングコストが高くなる理由

管理費や修繕積立金の項目でお伝えしたように、マンションに住まう方々の快適さやマンション自体のメンテナンスにお金がかかるので、住民から毎月お金を徴収して、うまーく調整しているのです。

マンションのグレードによって月々の管理費と修繕積立金が負担額が異なりますが、高くなる理由は主に下記のように感じます。

例えば管理費が高くなる主な理由はこんな感じでしょうか。

  • 小規模マンションで1戸当りの負担高(特に20~30戸ほどのマンション)
  • タワーマンション(エレベーターや高層階の掃除・メンテナンス)
  • コンシェルジュなど人的サービスの充実(24時間サービスは特に!)
  • 稼働する共用施設が多い(スタディルームやラウンジなど)

続いて修繕積立金が高くなる理由はこんな感じでしょうか。

  • 積立金が不足しないよう、余裕を持った資金確保のため
  • マンション価格高騰にともなって修繕積立金も上昇(悲しい…)

まとめ

「結論」でもお伝えしたのですが、もう一度お伝えします。

  • コスト抜きにして単純にその物件(部屋)に住みたいか
  • 毎日の生活にそのランニングコストに見合った価値を見出してくれるか
  • そのランニングコストが許容範囲内か

この流れに則って私は物件選定をしています^^

資産性を気にされる方が多いと思います。素敵な物件は多少のコストを払ってでも住みたいという人が出てくるんです。(いや、生活を多少調整する、といったほうが正確でしょうか。笑)

だって、その金額に見合った「サービス」をうけられるのであれば付加価値があるっていうことだし、さらに言うと、そのマンションにしかない共用施設だと希少性が出て、さらに満足度爆上げじゃないですか!

なので、ランニングコストが高いからと言って資産性に必ずしもネガティブに働くわけではないと考えます。…が、ランニングコストが高いのに大したサービスが受けられないような共用施設しかない場合は要注意です。

ということで、今回は「分譲マンションの管理費・修繕積立金:ランニングコストの価値観」についてお伝えしていきました♪今回はこの辺で!


最後までお読みいただきありがとうございました^^💛

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